Prawnik radzi

Od wielu lat korzystam z drogi, która prowadzi przez nieruchomość mojego sąsiada. Mam w księgach wpisaną  służebność drogi koniecznej, jednakże mój sąsiad twierdzi, że mogę dojeżdżać do mojej nieruchomości inną drogą. Czy faktycznie muszę korzystać z innej drogi?

Krzysztof z Nędzy

Art. 294 kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Przesłankami roszczenia o zniesienie służebności za wynagrodzeniem są: 1) zmiana stosunków, wskutek której służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa; 2) służebność nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Przesłanki te muszą wystąpić łącznie.

Za zmianę stosunków uważa się zdarzenie, w wyniku którego nastąpiła zmiana okoliczności dotycząca zarówno konkretnego stosunku służebności, jak i stosunków społeczno-gospodarczych w ogólności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13.12.1977 roku, III CRN 301/77). Zmiana ta musi skutkować uciążliwością po stronie właściciela nieruchomości obciążonej oraz powinna dotyczyć sfery gospodarczej i pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej. To, czy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej jak również czy jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, podlega ocenie z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.04.1985 roku, III CRN 75/85).

W wyniku zmiany okoliczności istniejąca służebność musi stracić swoje kluczowe znaczenie dla korzystania z nieruchomości władnącej. Dotyczyć to będzie zarówno sytuacji, gdy stanie się ona zupełnie zbędna, jak i sytuacji, w których służebność dalej będzie korzystna dla właściciela nieruchomości władnącej, jednak stanie się możliwe korzystanie z tej nieruchomości w inny sposób.

Mając na uwadze powyższe, co do zasady sąsiad może wystąpić z takim roszczeniem, ale musi wykazać w/w przesłanki. Zasadniczą kwestią jest, czy jest możliwość wyznaczenia innej drogi dojazdu do Pana nieruchomości. Podkerślenia wymaga fakt, że jeżeli służebność gruntowa przechodu nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej pod warunkiem dokonania robót mających na celu przystosowanie innej drogi, to wynikłe stąd koszty zwiększają wynagrodzenie za zniesienie służebności (art. 294 k.c.). Zniesienie służebności leży bowiem w interesie właściciela nieruchomości służebnej i dlatego on powinien ponosić wszystkie związane z tym koszty.